איך להתכונן נכון למכירת דירה

הקדמה: ישנם כמה סוגי מוכרים:

משפרי דיור

מגיע זמן שהמשפחה גדלה ויש צורך בדירה גדולה יותר או בדירה באזור נוח יותר. לפני שיוצאים למכירה, חשוב לשים לב שבסוף התהליך המאזן הכלכלי שלכם יישאר מאוזן, ולכן כדאי להתייעץ עם מתווך ויועץ כלכלת משפחה.

משקיעים:

ישנו דבר אחד בלבד שמעניין אתכם בתהליך המכירה. והוא: שהעסקה/עסקאות הבאים יניבו יותר תשואה. אם העסקה הבאה מניבה פחות, לא שווה לכם למכור. (המלצתי היא לבדוק אפשרות למינוף הנכס)

דירות ירושה

חשוב שלפני שמפרסמים את הדירה, תהיה הסכמה בין היורשים לגבי טיפול בנכס ולגבי הסכמה על מחיר "סגירה" כדי שכשיגיע הקונה לא תתחיל "מלחמה" בין היורשים. כמו כן, מומלץ לסדר את הניירת החוקית/משפטית כדי שאלה לא יעכבו את תהליך המכירה.

ישנם מקרים רבים שמוכרים מדלגים על בדיקת הרישום של הדירה, ורק כשמגיעים לחתימת חוזה, "מגלים" פתאום שהרישום לא מוסדר, אם זה מצד חובות על הנכס, הזהרות רכישה, או טעות אנוש ברישום. (כן, זה לא נדיר שיש טעות ברישום)

כיסוי חובות:

לפני שאתם יוצאים למכור, מומלץ ללכת להתייעץ עם יועץ כלכלת משפחה (במקביל ליועץ משכנתאות). יכול להיות שזאת טעות עבורכם למכור, ואולי תוכלו למצוא פתרונות אחרים מאשר למכור. בסופו של דבר, נכס בארץ תמיד מעלה את הערך שלו, ולמכור בלי לקנות משהו אחר, עלול להיות טעות כלכלית בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים.

ועכשיו לדירה עצמה.

היו שלמים ב100% במכירת הדירה

ראיתי כמה וכמה פעמים אנשים שרוצים למכור, אבל הם לא עשו את ההכנה המנטאלית למכירה, ואחד מהם (שאני מכיר אישית) מנסה למכור את דירתו החל משנת 2012, ועד לזמן כתיבת שורות אלה, עדיין לא מכר.

הרבה פעמים יש מוכרים שהתחברו לדירה שלהם, וקשה להם מנטאלית/אמוציונאלית לעזוב. סוף כל סוף הם השקיעו בדירה, והיא "המקום המיוחד שלהם". לכן אני תמיד ממליץ להיות שלמים לגמרי במכירת הדירה. אם לא תהיו שלמים, אתם עלולים (במודע או שלא במודע) לחבל בתהליך המכירה.

הכנת הנכס למכירה

רוב הדירות יכולת להיראות טוב יותר לאחר שיפוץ קוסמטי. נכון ששיפוץ כללי לא מעלה את ערך הדירה, אבל נראות טובה (צבע, תיקון נזילות וכדו') כן יעלו את הערך בעיני הקונה.

בדיקת רישום תקין, חובות ומיסים 

ישנם מקרים רבים שמוכרים מדלגים על בדיקת הרישום של הדירה, ורק כשמגיעים לחתימת חוזה, "מגלים" פתאום שהרישום לא מוסדר, אם זה מצד חובות על הנכס, הזהרות רכישה, או טעות אנוש ברישום. (כן, זה לא נדיר שיש טעות ברישום)

לכן, כדי לא לבזבז את זמנכם ואת הזמן של הקונים, מומלץ לבדוק את הרישום התקין של הנכס.

לי אישית היה לקוח שלאחר בדיקה, התברר שהוא לא יכול למכור את הדירה שלו, עד להסדרת חוזה הקניה שלו (שהיה כ 4 שנים לפני כן!).

כמו כן לעיתים יש היטלי מס שונים על קניה/מכירה של דירה, חשוב מאד שיהיה לכם מידע על כך לפני התחלת התהליך, כי לפעמים ההיטלים יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.

בדיקת רישום ניתן לבצע בעלות של 15 ₪ בכתובת: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract

בדיקת היטלי מס ניתן לבדוק בעירייה במחלקת תכנון ובניה.

חובות ניתן לבדוק בעירייה במחלקת ארנונה.

לעיתים, כשסוג הבעלות על הקרקע היא אינה פרטית, צריך לבדוק אם יידרש תשלום רמ"י (רשות מקרקעי ישראל)

בדיקה של אישור עקרוני למשכנתא

חשוב מאד שתדעו שיש לכם את היכולת הכלכלית לרכישת הנכס הבא לפני שמכרתם, זוהי בדיקה קצרה שמבטיחה שלאחר המכירה לא תישארו ללא בית.

הערכת שווי נכס

רוב המוכרים לא עושים בדיקה אמיתית לבדיקת שווי הנכס, וכך עלול להתרחש אחד מן השנים: או שיתמחרו את הדירה גבוה מידי, ואז לא יגיעו קונים; או שיתמחרו נמוך מידי, ואז יצאו פראיירים. לכן בשביל להצליח למכור את הדירה במחיר טוב, צריך לתמחר אותה בצורה נכונה.

שווי הדירה מתבסס על 2 פרמטרים בלבד!

• בכמה נמכרו דירות דומות באזור
• מי המתחרים שלכם, שכרגע מפרסמים דירות דומות למכירה.

כל פרמטר אחר לא קשור לשווי הדירה!
יש הרבה פרמטרים שונים שמוכרים "מכניסים" לערך הדירה, אבל זה לא נכון להכניס אותם. כמו למשל שיפוץ. אדם ששיפץ את הדירה בכמה מאות אלפים, לא יוכל להכניס את עלות השיפוץ כתוספת לערך הדירה. נכון שיש התחשבות בשווי המחיר בין דירה משופצת לבין דירה שאינה משופצת, אולם ההתחשבות היא מזערית. (ולכן בהכנת הנכס, אתם משקיעים אך ורק בשיפוץ קוסמטי, ולא בשיפוץ מלא)

נקודה חשובה: יש מקרים (די נדירים) שיש מקומות עם ביקוש גבוה לקניה, וללא היציע למכירה, שם ניתן לפעמים לקבל מחיר קצת יותר גבוה (שוב, במקרים נדירים)

נקודה חשובה נוספת: אם אין מכירת דירות באזור, אני ממליץ לעשות "שמאות מוקדמת" (בעלות של 1,500-2,500 ₪ לדירות סטנדרטיות), וכך יהיה לכם רווח כפול. גם תדעו באיזה מחיר אתם רוצים לפרסם, וגם במו"מ תוכלו לשלוף "קלף מיקוח" נוסף.

שימוש באנשי מקצוע

רוב הבדיקות הנ"ל מבוצעות ע"י אנשי מקצוע מהתחום, אם זה עו"ד המתמחה במקרקעין, או מתווך.

גם אם בחרתם שלא לעבוד עם תיווך/עו"ד (שלדעתי זוהי טעות כמו שאפרט בכתבת המשך) עדיין המתווך/העו"ד יוכלו לכוון אתכם.

בברכה

שמואל ברוד KW – יועץ הנדלן האישי שלך

058-7706606